Comment financer un investissement locatif ?

L’acquisition d’un bien immobilier à titre locatif permet de réaliser un investissement qui offre au propriétaire un revenu supplémentaire et un patrimoine durable. De nombreuses solutions s’offrent à l’investisseur pour financer son projet. Il convient d’évoquer ici les principales sources de financement en mentionnant les plus avantageuses.

Le financement d’un investissement locatif passe par le prêt immobilier

Techniquement, il est difficile d’obtenir en un seul coup le montant nécessaire pour l’acquisition d’un bien immobilier uniquement avec ses revenus. L’achat du terrain plus la construction ou l’achat d’un logement neuf/ancien coûte quelques centaines de milliers d’euros. En ce sens, le prêt permet d’obtenir facilement la somme nécessaire au moment de l’achat et de rembourser petit à petit cette somme une fois le logement acquis et le bien mis en exploitation.

Pratiquement, le prêt offre des avantages considérables :

• effet de levier : l’emprunt offre un bien dont il peut mettre à l’exploitation immédiatement (fructus) et dont la jouissance (usus et abusus) lui revient de plein droit après remboursement ;
• rentabilité rapide : le loyer perçu mensuellement est supérieur au coût de l’emprunt remboursé dans la mensualité ;
• les frais de prêt sont susceptibles de déduction d’impôts selon le type de location choisi (cf la fiche LMP/LMNP) ;
• l’assurance invalidité-décès assortie au prêt immobilier permet aux héritiers de récupérer un logement payé avec transmission hors succession car l’assurance paie la banque prêteuse.

Le prêt in fine

Le prêt in fine consiste en un remboursement de l’intérêt chaque mois et le remboursement du capital reçu s’effectue en une seule fois à la fin du prêt grâce à une épargne constituée. Ainsi, l’emprunteur verse pendant la durée du crédit une épargne destinée à rembourser 100% du capital. Avec le prêt in fine, la mensualité est moins importante car elle ne couvre que l’intérêt. Le remboursement de capital est garanti par l’épargne et les assurances y afférant, assurance invalidité et décès entre autres.

Le prêt amortissable

Dans le cadre du prêt amortissable, l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et de l’intérêt. La mensualité est fixe mais la part dédiée au remboursement du capital augmente d’année en année tandis que la part réservée au remboursement d’intérêt se voit réduite au fil des ans et ce de manière proportionnelle. Avec le prêt amortissable, la mensualité est plus élevée mais le coût du crédit est moins important. Par exemple, un capital de 300 000 € avec un taux de 2,26 % (intérêt + assurance) remboursé en 10 ans donne le cas de figure suivant :

• remboursement global de 340 438,8 € : 300 000 € de capital et 40 438,8 € d’intérêt ;
• mensualité de 2836,99 € ;
• en règle générale, la mensualité est composée de 2500 € de capital et 336,99 € d’intérêt mais l’amortissement signifie qu’au début, cette mensualité couvre une part importante d’intérêt et une petite partie du capital puis l’intérêt disparaît au fur et à mesure que le remboursement du capital augmente jusqu’à disparaître totalement.