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Investir dans la location meublée

Loyers sûrs et réguliers (pour les résidences de service), avantages fiscaux considérables, rentabilité supérieure à d’autres investissements locatifs, tels sont les privilèges obtenus avec une location meublée. La période est propice à l’investissement grâce à la baisse de prix obtenus avec les aides de l’Etat qui ont pour objectif d'accroître l’investissement, d’augmenter le nombre d’emplois dans le secteur bâtiment, d’encourager la construction des logements à vocation sociale et les logements écologiques.

Voici les astuces pour gagner de l’argent avec le LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel).

Comment transformer un logement en LMNP/LMP ?

Un logement meublé est un « logement décent équipé d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Sauf indication contraire (vérifier le règlement de la co-propriété, se renseigner auprès des services compétents), il est possible de transformer un logement neuf en location meublée rentrant dans le cadre du LMNP ou LMP. Pour cela il faut ajouter des meubles mais aussi de la vaisselle, de l'électro-ménager, etc.

Certains logements sont conçus spécifiquement pour rentrer dans le cadre de la location meublée. Ces appartements se trouvent dans des résidences de service. Auprès d'un promoteur spécialisé, il est possible d'acheter un LMNP ou un LMP neuf. Il est également possible d'en acheter un ancien alors que le premier propriétaire a décidé de le mettre en vente. Des cabinets spécialisés existent pour mettre en relation vendeurs et acheteurs.

Les locataires ciblés sont des personnes qui ont des besoins particuliers :

  • des étudiants aux revenus limités qui ont besoins d’un logement adapté pour leurs études : occupation durant leur parcours universitaire, proximité avec le campus et les infrastructures dont ils ont besoin compte tenu de la contrainte temps ;
  • des personnes âgées dont la mobilité est parfois réduite, il leur faut des meubles accessibles et une facilité d’accès : pas d’étage ou installation de monte-escalier, meubles bien espacés, proximités avec les centres de soins, etc ;
  • des touristes ou hommes d’affaires qui sont des individus aisés ou disposant d’économie pour vivre la belle vie durant leur séjour de courte durée. Ils ont besoin pour cela des équipements high-tech comme le wifi, l'internet sécurisé, des coffres sécurisés, mais apprécient également la proximité des équipements de loisirs et de bons restaurants.

Les avantages des locations meublés

Le loueur en meublé est dit professionnel s'il est inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés), si son revenu (loyer - charge locative) dépasse les 23 000 € TTC/an et si ce revenu dépasse les autres revenus de son foyer fiscal. En absences de ces conditions, il s’agit du statut de LMNP.

La location meublée comporte les avantages suivants :

  • loyer plus élevé : le loyer d’un meublé est de 15 à 30 % plus cher qu’un logement vide ;
  • rentabilité intéressante : une location meublée affiche une rentabilité de 4 à 7 % (voire 10 % dans le tourisme) tandis qu’un logement vide détient une rentabilité de 3 à 5 % ;
  • fiscalité avantageuse : les revenus de la location meublée sont imposés sous le régime de BIC (Bénéfices Industriel et Commerciaux) soit 50% des revenus uniquement sont imposables. Le régime réel permet de déduire les intérêts d’emprunt, les taxes et les amortissements pour un revenu locatif supérieur à 32 900 euros avec en prime un possible remboursement de la TVA.
  • exonération : la location meublée d’une partie de la résidence principale est exonérée d’impôt si le loyer annuel ne dépasse pas les 185 €/m² en Ile-de-France et 135 € /m² en province. Est également exonérée d’impôt la location de chambre d’hôtes dont le loyer ne dépasse pas les 760 euros annuel.

Pour mieux profiter de la location meublée, voici deux astuces :

  • confier la gestion à un professionnel : c’est cet exploitant qui se chargera de trouver les locataires et devra payer le loyer ;
  • louer un bien immobilier de petite surface car les locataires saisonniers comme les étudiants ou les touristes d'affaire ne comptent pas vivre dans le superflu. Ceux qui désirent des grandes surfaces sont des personnes qui possèdent leurs propres meubles et ne s’intéressent pas au meublé.
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